부동산 트랜드 2022

오프라인에서는 물건을 확인만 하고 대부분의 쇼핑을 온라인,모바일 플랫폼으로 한다.

롯데쇼핑은 대형마트에 입고된 물량을 온라인 주문으로 처리하며 오프라인 매장을 일종의 물류센터로 활용했고, 2시간 이내 즉시 배송을 실현했다

상대적으로 부유하지 못했던 시절에는 물건을 ‘소유’ 하는 것이 성공한 삶의 지표로 인식되기도 했다. 자동차가 지금처럼 귀했던 시절엔 자동차소유가 부의 척도로 여겨졌듯, 희소성을 지닌 물건을 소유하는 것이 곧 경제적 성공이었던 것이다.

온라인 쇼핑은 목적지향적 소비에서 빛을 발합니다. 내가 사고싶은 물건이 딱 정해져 있을때, 포털 검색을 통하면 온라인으로 편하게 구매할 수 있습니다. 반면 오프라인은 발견지향적 소비에 유리합니다. 사고 싶은 물건이 정해져 있는건 아니지만, 매장을 둘러보며 비교하고 만져보고 갑자기 눈에 띄는 물건이 구매로 이어지기도 하지요. 온라인의 편리함에도 불구하고 오프라인이 사라지지 않는 이유입니다.

아파트시장의 사이클을 읽어라
부동산은 상승-하락-상승의 사이클이 존재하는 시장이며 일방향의 대세상승과 대세하락은 없다는 것이다.
우리나라 경기는 기본적으로 우상향 추세이기 때문에 부동산 가격 역시 크게는 우상향 추세선 안에서 상승-하락-상승 패턴이 나타난다. 또한 상승 기간과 하락기간이 조금 다른데, 일반적으로 상승기간이 더 길다

아파트가격, 왜 오른만큼 안떨어질까?
하방경직성(수요와 공급의 법칙에 의하면 하락해야 할 가격이 어떤 원인으로 인해 내려가지 않는 현상)’ 이 강한 자산이기 때문이다.
즉, 쉽게 가격이 내려가지 않는 성질이 있다는 뜻이다.

세종을 제외한 모든 지방 대도시의 인구가 줄어들것으로 예상되는데 공급은 오히려 늘어나는 상황이다. 따라서 일부 지방광역시에서는 수요대비 공급충격이 나타나 가격이 정체되거나 하락할 가능성이 있다

근생 오피스 꼬마빌딩
빌딩 내부에 주택없이 모든 층이 오피스나 리테일 상업시설로 된 건물 은 경우에 따라 차이가 발생하지만 최대 70% 까지 은행 대출을 받을수 있다.
즉, 현금 10억원을 보유하고 있다면 약 30억원 가치의 건물 매입이 가능하다는 말이다. 10억원이 있는 사람이 15억원의 아파트를 매입할수는 없지만 30억원의 꼬마빌딩을 보유할수 있는 아이러니한 상황이다.

꼬마빌딩을 부추기는 정부
꼬마빌딩은 주택이 아닌만큼 종부세 납부대상에 잡히지 않는다.따라서 종부세 부담으로 인해 주택을 처분한 사람들이 꼬마빌딩으로 투자를 연결할 가능성이 충분하다

꼬마빌딩의 수익률
견물 매수인은 할인된 가격에 건물을 매입하기는 했지만, 명도리스크(부동산의 점유를 인도받지 못할위험)을 떠안고 건물을 매입하는 위험부담도 동시에 가져갔다고 볼수있다.
다만 코로나로 인한 불경기로 현재 꼬마빌딩의 투자수익률은 2% 중반에 불과한 경우가 허다하며 이는 시중의 저축은행 금리와 비슷한 수준

강남 꼬마빌딩, 양날의 칼이되다
과연 강남구 정도의 인프라를 제공하고 기업들이 입지하는 중산층이상의 타운으로 성장할지는 미지수다.
따라서 고급 임차수요가 많은 강남구 꼬마빌딩 매매가격은 서울 내 꼬마빌딩 툰자에 있어 강력한 준거로 봐야한다.

이자율이 3% 상승하는 경우, 연 금융비용은 1억 5천만원, 3.5%로 상승하는 경우에는 연 금융비용이 1억7500만원으로 치솟는다. 이때는 여전히 연수입 2억5천만원으로 금융비용은 상쇄시킬 수 있지만 건물주의 자기자본 50억원에 대한 투자수익률은 형편없이 낮아진다. 같은 돈 1억원을 부동산에 투자하면 2.5% 수익을 보는데 저축은행에 예치해 3% 수익이 난다면 투자자들은 환금성이 좋은 저축은행으로 발길을 돌릴 가능성이 커진다. 이자율이 상승하면 금융비용이 증가하는 동시에 수익률은 저하되고 결국 꼬마빌딩에 대한 수요도 감소할것이다. 따라서 이자율 상승은 레버리지를 많이 낀 꼬마빌딩에 타격을 입힐 가능성이 크다고 봐야한다.

부동산 가격의 다양한 변수중 가장중요한 것은 외생변수인
‘인플레이션’, ‘이자율’, ‘경제성장률’ 이다.

2020~2021년 시장상황이 보내는 위험신호
이때는 기준금리가 0.75%에서 0.50%로 낮아지며 유동성이 늘어났던 시기다. 시장에 현금이 많이 풀리고 부동산 시장에도 매매수요가 지속되며 가격이 상승하는 형태가 나타났다
‘패닉바잉’ 가격 상승이나 물량 소진에 대한 불안감으로 가격에 상관없이 무조건 물건(주택)을 매입하는 현상이다.

철근이 불러온 집값 상승의 도미노
인플레이션은 실물자산인 부동산 가격에는 긍정적인 영향을 준다. 이것은 부동산이 인플레이션의 강력한 헷지수단이자 투자대상이기 때문이다.
건설에 드는 비용이 늘어나면 신축 건물의 가격이 올라가는 것은 당연하다. 게다가 이는 연쇄적으로 신축 건물 주변의 기존 건물 가격까지도 끌어올린다. 비싸진 신축건물을 구매하지 못한 사람들이 그 대안으로 인근 구축 건물로 옮겨가기 때문이다.

금리에 따라 출렁이는 부동산 가격
이자율이 내려가면 사람들은 은행에 돈을 맡기고 싶은 유인이 사라지고 많은 양의 현금이 다른 용처를 찾아 흐른다. 시중에 자금이 풀려 유동성이 증가하는 것이다.
부동산 가격이 폭등하면 이자율을 올려 유동성을 감소시키고, 반대로 부동산 가격이 폭락하면 이자율을 낮춰 시중 유동성을 증가시키는 것이 바로 그 논리다.

강남불패? 강남부동산이 지닌 높은 위험성
이자율을 낮추면 유동성이 증가하고 결국 부동산 가격은 올라간다. 이 연쇄작용은 필연적인 결과이며 그 반대도 마찬가지다. 금리가 인상되면 부동산 가격은 하락한다는 것이다.